Уважаемые жители МО «Муринское городское поселение»!
В связи с многочисленными обращениями жителей, доводим до Вас следующее: в случае если на земельном участке расположено несколько отдельно стоящих домов и он находится в общей долевой собственности застройщика и участников долевого строительства (собственников помещений в расположенных на данном участке многоквартирных домах), образование земельных участков под каждым многоквартирным домом, расположенным в границах данного земельного участка, к полномочиям администрации не относится.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Пунктом 3 статьи 11.4 ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Таким образом, вопрос о разделе земельного участка и выделении земельного участка для каждого корпуса должен приниматься решением собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на данном участке, принятом на общем собрании таких собственников и при наличии согласия всех собственников помещений в указанных домах.
Данный вывод также подтверждается позицией Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 06.08.2019 № 5-КГ 19-140.
В письмах от 10.12.2010 № Д23-5067, от 27.09.2011 № Д23-4059 изложена позиция Минэкономразвития России о возможности расположения на земельном участке нескольких жилых домов, согласно которой действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее.
Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, мероприятия, необходимые для образования земельных участков под каждым многоквартирным домом, расположенным в границах рассматриваемого земельного участка, в том числе подготовка и утверждение проекта межевания территории (в соответствии с действующим законодательством подготовка проекта межевания территории может являться обязательной), подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении образуемых земельных участков в орган регистрации прав, устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, осуществляются по инициативе и за счет средств собственников помещений в таких домах.
При принятии решения о разделе земельного участка необходимо определить его делимость, то есть возможность осуществления его раздела без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. Кроме того, должна быть проведена оценка выделяемых земельных участков с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности.
Образование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется органами местного самоуправления также в ходе проведения комплексных кадастровых работ.
В соответствии с пунктом 39 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относится участие в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в выполнении комплексных кадастровых работ (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
Согласно пункту 3 части 2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ в результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами.
С учетом положений пункта 2 части 1, пункта 1 части 6 статьи 42.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ комплексные кадастровые работы выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, если образование таких земельных участков предусмотрено утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории.
Таким образом, образование земельных участков из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, должно осуществляться с учетом требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ и при выполнении администрацией комплексных кадастровых работ образование земельных участков для каждого многоквартирного дома, расположенного на исходном участке, обеспечивается только в случае, если образование таких участков предусмотрено утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории и имеется согласие собственников помещений в многоквартирных домах в письменной форме.
